Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer gehört zu den Substanzsteuern. Die Höhe der Grundsteuer bezieht sich auf das Eigentum bzw. auf die Erbbaurechte an einem Grundstück. Das bedeutet: je mehr ein Grundstück wert ist, umso mehr Grundsteuer muss in der Regel gezahlt werden.

Alle Details, die in diesem Zusammenhang wichtig werden, sind über das Grundsteuergesetz geregelt.

Hieraus ergibt sich unter anderem, dass sich besagte Summe aktuell aus dem Einheitswert (wird durch das Finanzamt festgesetzt), der Grundsteuermesszahl und einem individuellen Hebesatz zusammensetzt. Ausnahmeregelungen existieren unter anderem mit Hinblick auf denkmalgeschützte Objekte.

Wer muss alles Grundsteuer zahlen?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Abgabe, die ein Relikt aus der Kaiserzeit ist und eine bedeutsame Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden darstellt. So können sich diese jedes Jahr über etwa 14 Milliarden Euro Einnahmen durch die Grundsteuer freuen. Übrigens müssen nicht nur Eigentümer von Gebäuden und Grundstücken die Steuer an den Fiskus abführen, sondern auch 41 Millionen Mieter hierzulande sind davon betroffen, weil Vermieter diese auf sie umlegen dürfen. Somit musste nahezu jeder erwachsene Bürger in Deutschland direkt oder indirekt schon einmal Grundsteuer bezahlen.

Was ist ein Grundsteuerbescheid?

Wie hoch die Summe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer schlussendlich ist, wird dem Steuerzahler über den sogenannten Grundsteuerbescheid mitgeteilt. In manchen Fällen werden die betreffenden Summen auch über eine Bekanntmachung im Amtsblatt von Berlin veröffentlicht.

Aus unterschiedlichen Beweggründen kann gegen die Festsetzung der Grundsteuer bzw. deren Höhe auch Widerspruch eingereicht werden. Wichtig ist es in diesem Fall, dass du im Rahmen deines Schreibens unter anderem daran denkst:

• deinen Namen und deine Adresse
• deine Anschrift
• die Nummer des zugestellten Gebührenbescheids
• den Grund für deinen Widerspruch

anzugeben und das Dokument zu unterschreiben. Widersprüche dieser Art werden unter anderem dann besonders häufig verfasst, wenn die Grundsteuer B erhöht wird. Ob der Widerspruch dann jedoch schlussendlich auch anerkannt wird, ist von weiteren, individuellen Faktoren abhängig.

Die Reform der Grundsteuer in Kurzfassung – die neue Grundsteuer

Über einen langen Zeitraum hinweg wurde über die Grundsteuer und die entsprechende Gesetzgebung diskutiert. Mit einer Reform und einem dazugehörigen Gesetzespaket soll nun gehandelt werden. Denn: bis vor Kurzem errechnete sich die Höhe der Grundsteuer unter anderem auf der Basis des sogenannten „Einheitswertes“. Dieser wurde jedoch im Frühjahr 2018 seitens des Bundesverfassungsgerichts für verfassungswidrig erklärt. Denn auf Basis der besagten Einheitswerte sei es unter anderem nicht möglich, die tatsächliche Wertentwicklung der betreffenden Objekte bei der Berechnung der Steuer zu berücksichtigen.

Somit könnte aktuell von einem wichtigen Umbruch im Zusammenhang mit der Festsetzung der Grundsteuer gesprochen werden. Noch bis Ende Dezember 2024 können die Länder wahlweise abweichende Regelungen vorbereiten. Bis dahin gilt noch das „alte Gesetz“.

Ob die Reform dann schlussendlich landesweit durchgesetzt wird oder sich die einzelnen Regelungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, bleibt abzuwarten.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Wer sich ein wenig eingehender mit den verschiedenen Arten von Grundsteuer befasst, erkennt schnell, dass das Steuerrecht hier eine Unterscheidung in zwei Untergruppen vornimmt. So zahlen manche Steuerzahler Grundsteuer A, manche Grundsteuer B, manche auch beides. Doch von welchen Faktoren ist es eigentlich abhängig, welche Steuerart du zahlen musst?

Was ist der Unterschied zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B?

In der Bundesrepublik Deutschland unterliegen rund 35 Millionen Grundstücke der Grundsteuerpflicht. Unterschieden wird für die Berechnung zwischen bebauten bzw. bebaubaren und agrarischen Flächen, die also nicht bebaut sind.

Die Grundsteuer A hat Gültigkeit für solche agrarischen Flächen, die Grundsteuer B hingegen für bebaute Grundstücke. In aller Regel fällt die Grundsteuer B höher aus als die Grundsteuer A. Die Höhe der Grundsteuer B kann wiederum individuell sehr verschieden ausfallen, abhängig von der Art der Bebauung, ob es sich also um ein Einfamilienhaus oder ein großes Mietshaus handelt. Für die Berechnung der Grundsteuer ist auch der Ort des Grundstücks entscheidend.

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A hat Gültigkeit für forst- und landwirtschaftliche Betriebe. Auf Grundlage der Ertragsfähigkeit wird für solche Betriebe ein Wirtschaftswert errechnet und ein Wohnungswert für den Teil der Immobilie addiert, der für Wohnzwecke genutzt wird.

Grundsteuer B

Für sämtliche Grundstücke, die nicht in den Bereich der Grundsteuer A fallen, gilt die Grundsteuer B. Diese hat auch Gültigkeit bei unbebauten Grundstücken.

Beispiele Grundsteuer B:

• Häuser
• Geschäfts- und Mietgrundstücke
• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Erbbaurechte

Demnach gelten diese grundstücksgleichen Rechte auch als Grundstücke.

Die Zusammensetzung der Grundsteuer

Die Berechnung der Grundsteuer ist sehr komplex. Um sie korrekt berechnen zu können, müssen verschiedene Faktoren beachtet werden. Diese möchten wir dir in diesem Abschnitt etwas näher erklären.

Grundsteuer Einheitswert

Der sogenannte Grundsteuereinheitswert wird durch die zuständigen Mitarbeiter des Finanzamtes festgelegt.

Als Grundlage für sämtliche Berechnungen in Sachen Grundsteuer steht immer der sogenannte Einheitswert. Hierbei handelt es sich um einen Marktwert einer Immobilie, der von Behörden festgesetzt wurde. Diese Werte wurden jedoch in den westlichen Bundesländern seit 1964 nicht mehr angepasst, im Osten der Bundesrepublik sogar seit 1935 nicht mehr. Natürlich hat sich der Immobilien- und Grundstücksmarkt seitdem deutlich gewandelt. Auf dieses Problem wollen wir später noch zu sprechen kommen.

Die Höhe des Einheitswerts einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie beispielsweise der Größe und Lage des Grundstücks, dem Alter des Gebäudes sowie der Art der Bebauung. Auch die Höhe einer möglichen Jahresmiete sowie die Größe der Nutz- und Wohnfläche sind entscheidende Kriterien.

Der Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag ist ein zusätzlicher Faktor für die Berechnung der Grundsteuer. Hierunter ist ein festgesetzter Promillesatz zu verstehen, dessen Höhe sich nach der Größe einer Gemeinde und der Art der Bebauung richtet. Im Westen und Osten Deutschlands sind die Promillesätze jeweils einheitlich, wobei sie im Osten deutlich höher ausfallen als im Westen – bedingt durch die alten Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Weiterhin zu unterscheiden gilt es zwischen Neu- und Altbauten. Häuser, die vor dem Jahr 1924 errichtet worden sind, gelten als Altbauten.

Der Grundsteuer Hebesatz

Ein dritter Faktor für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Hebesatz. Diesen legen die Gemeinden durch einen Ratsbeschluss fest. Mit über 800 Prozent und damit besonders hoch fällt der Hebesatz beispielsweise in den Städten Duisburg und Berlin aus. In strukturschwachen Regionen im Osten Deutschlands ist der Prozentwert dagegen deutlich geringer.

Recht erstaunlich ist, dass der Hebesatz in den Millionenstädten München und Köln bundesweit keineswegs einen Spitzenplatz einnimmt. Die Städte Dresden und Chemnitz beispielsweise haben deutlich höhere Hebesätze. Bundesländerübergreifend hat Hessen den geringsten durchschnittlichen Hebesatz, während Nordrhein-Westfalen und Sachsen den höchsten haben.

Grundsteuererlass

In manchen Fällen kannst du als Vermieter bei deiner zuständigen Gemeinde einen sogenannten Grundsteuererlass beantragen. Dieser muss selbstverständlich begründet werden.

Vielen entsprechenden Anträgen wird vor allem im Zusammenhang mit:

• einer nicht vermieteten, leeren Wohnung
• einem Mietausfall bzw. Mietrückgang (, wenn zum Beispiel Mieter nachweislich ihre Miete nicht zahlen)

stattgegeben. Wie hoch dein etwaiger Mietausfall sein muss, um auf ein Stattgeben deines Antrages hoffen zu können, ist wiederrum von mehreren Faktoren abhängig. Viele Details hierzu lassen sich unter anderem auch im § 33 des Grundsteuergesetzes nachlesen. Zudem muss sichergestellt sein, dass du selbst als Vermieter für den Mietausfall bzw. den Mietrückgang verantwortlich bist, weil du zum Beispiel über einen langen Zeitraum hinweg einen zu hohen Mietzins veranschlagt hast und deine Immobilien deswegen nicht vermietet wurden.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer und deren Berechnung befindet sich momentan, aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts, im Umbruch.

Aktuell gilt hierbei die Formel: Einheitswert * Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Danach muss besagter Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert werden.

Da jedoch vor allem besagter Einheitswert zunehmend in die Kritik geriet, könnte die Formel nach der Reform und damit ab 2025 wie folgt lauten:

Immobilienwert * Steuermesszahl * Hebesatz.

Berechnung allgemein

Im Zuge der Berechnung der Grundsteuer müssen jedoch weitaus komplexere Zusammenhänge berücksichtigt werden, als es ein Blick auf die oben erwähnten Formeln vermuten lassen würde. Denn wie viel eine Immobilie Wert ist, ist selbstverständlich nicht nur von ihrer Größe, sondern auch von der entsprechenden Lage abhängig. So können sich beispielsweise für Einfamilienhäuser mit derselben Quadratmeteranzahl, aber an unterschiedlichen Standorten, vollkommen verschiedene Grundsteuersummen ergeben, auch wenn Hebesatz und Steuermesszahl identisch sind.

Beispielhafte Berechnung

Nehmen wir an, eine Eigentumswohnung wird mit einem Einheitswert von 50.000 Euro beziffert. Dieser Betrag wird dann mit der Steuermesszahl 3,5 von Tausend multipliziert, woraus sich ein Grundsteuermessbetrag von 175 Euro ergibt. Nun wird dieser Wert mit dem Hebesatz von 400 Prozent – also dem Faktor 4 – multipliziert, woraus sich eine jährliche Grundsteuer von 700 Euro ergibt. Oder in den oben gezeigten Formeln ausgedrückt:

• 0,0035 (Steuermesszahl) x 50.000 Euro (Einheitswert) = 175 Euro (Grundsteuermessbetrag)
• 175 Euro (Grundsteuermessbetrag) x 4 (Hebesatz) = 700 Euro Grundsteuer (pro Jahr)

Grundsteuerrechner – Online & kostenlos

Besonders im Zusammenhang mit dem Neukauf von Immobilien ist es selbstverständlich wichtig, dass du dir einen möglichst umfassenden Überblick über die Kosten, mit denen du regelmäßig konfrontiert sein wirst, verschaffst.

Mit Hilfe eines kostenlosen Online Grundsteuerrechners kannst du optimal planen. Deine Aufgabe ist es hierbei lediglich, die entsprechenden Summen einzutragen. Der Rechner ermittelt das Ergebnis auf der Basis deiner Daten direkt im Anschluss. Du findest verschiedene Eingabefelder, in die du beispielsweise den Ort der Immobilie bzw. des Grundstückes und den Einheitswert eintragen kannst. Zusätzlich musst du auswählen, ob sich das Grundstück bzw. die Immobilie in den alten oder neuen Bundesländern befindet, ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt und um welchen Gebäudetypen es bei der Berechnung geht. Als Ergebnis erhältst du den Betrag, den du voraussichtlich jährlich als Grundsteuer an den Fiskus abzuführen hast.

Ein besonderer Vorteil: du musst dir keine Sorgen über die Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung machen. Im kostenlosen Online Grundsteuerrechner ist die jeweils gültige Formel ohnehin hinterlegt.

Wie viel Grundsteuer kann ich auf meinen Mieter umlegen?

Generell zählt die Grundsteuer zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Jedoch muss dies mit einer Regelung im Mietvertrag schriftlich verankert sein. Es muss also schriftlich fixiert werden, dass die Grundsteuer, die für das Gebäude anfällt, beispielsweise anteilig nach der Wohnfläche der vermieteten Wohnung berechnet wird und vom Mieter zu tragen ist. Üblich ist es, die Grundsteuer nach dem Flächenmaßstab umzulegen, jedoch können auch andere Verteilungsschlüssel gewählt werden. Auch diese müssen schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Wie viel der Grundsteuer also auf den Mieter umgelegt werden kann, hängt unter anderem davon ab, wie groß die genutzte Wohnfläche durch den Mieter ist.

Wie läuft das mit der Grundsteuer bei Eigentümerwechsel ab?

Wenn du deine neue Immobilie nicht zum Stichtag, am 01.01., kaufst, an dem die Grundsteuer für das gesamte Jahr gezahlt wird, stellst du dir sicherlich die Frage, ob du die betreffende Summe nun auch anteilig zahlen musst?

Die Antwort: nein! Das Gesetz definiert hier klar, dass der Eigentümer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie am besagten 01. Januar und dann für das komplette Jahr die Grundsteuer zahlt. Erwirbst du ein Objekt dementsprechend beispielsweise im Mai, ist die betreffende Schuld bis zum kommenden 01.01. abgegolten.

Oftmals setzen Käufer und Verkäufer jedoch unabhängig von der gesetzlichen Regelung einen Vertrag auf, in dem der Käufer dem Verkäufer den entsprechenden Betrag anteilig erstattet. Hierbei handelt es sich ausdrücklich um eine individuelle Vereinbarung, die zwar erlaubt, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Das Grundsteuergesetz

Das Grundsteuergesetz existiert seit dem 7.8.1973 und wurde zuletzt am 19.12.2008 geändert. Es gliedert sich in sechs verschiedene Abschnitte, die sich unter anderem mit der Bemessung der Grundsteuer sowie der Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer beschäftigen. Insgesamt umfasst das Grundsteuergesetz 46 Paragraphen.

Ist die Grundsteuer verfassungswidrig?

Wie bereits zuvor in diesem Artikel erwähnt, ist die Höhe der Grundsteuer innerhalb der Bundesländer verschieden. Die jeweiligen Hebesätze schwanken zwischen 340 und 900 Prozent. Hierdurch verstößt die bis dato gültige Grundsteuer-Berechnung gegen das sogenannte Gleichheitsprinzip. Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 aus diesem Grund die aktuelle Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Zusätzlich wurde eine Reform der Grundsteuer in die Wege geleitet. Die Berechnung der Grundsteuer muss entsprechend bis zum 31.12.2019 neu geregelt werden.

Die Grundsteuerreform

Bereits seit dem Jahr 2016 liegt ein Gesetzesentwurf durch den Bundesrat für die Neubewertung des Gebäude- und Grundstückswertes vor, die den Einheitswert ersetzen soll. Bislang liegt jedoch kein Beschluss für eine Grundsteuerreform durch den Bundestag vor. Klar ist jedoch bereits, dass für die Erhebung der Grundsteuer eine eigene Steuererklärung erforderlich sein wird. Dies bedeutet, dass eine zusätzliche Steuererklärung beim Finanzamt eingereicht werden muss. Betroffen hiervon werden rund 19 Millionen Haushalte in Deutschland sein. Auch das Finanzamt wird sich mit einem erhöhten Arbeitsaufwand konfrontiert sehen.

Vorschläge für eine Grundsteuerreform

Von den Ländern wurde im Bundesrat ein Gesetzesentwurf eingereicht, bei dem es zu einer Neubewertung sämtlicher Grundstücke und Immobilien kommen soll. Als Grundlage hierfür sollen die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise dienen. Bayern und Hamburg, in denen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren besonders stark angezogen haben, stellen sich jedoch gegen diesen Vorschlag.

Das Südländer-Modell ist von den Bundesländern Hessen, Baden-Württemberg und Bayern entwickelt worden. Bemessungsgrundlage soll hierbei die Zahl der Quadratmeter des Gebäudes und des Grundstücks sein. Unterschiedliche Arten der Nutzung ließen sich durch verschiedene Multiplikatoren berücksichtigen.

Der Bund der Steuerzahler letztlich empfiehlt ein einfaches Modell für die Berechnung der Grundsteuer, ohne dass der aktuelle Wert aller Immobilien erfasst werden muss, da sich hieraus andernfalls ein kaum einzuschätzender Aufwand ergibt.

Welche Folgen könnte eine Grundsteuerreform für Immobilien- und Grundstücksbesitzer haben?

Die Pläne der Bundesländer könnten zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer für den Einzelnen bedeuten. Durchschnittlich ist von einer 30-fachen Erhöhung auszugehen. Wenn man bisher 500 Euro jährliche Grundsteuer abführen musste, würde sich dieser Wert künftig auf einen Betrag von 15.000 Euro erhöhen. Mit Sicherheit würde dies auch zu einer enormen Verteuerung der Mieten führen.

Mit welchen Folgen ist bei diesem Szenario zu rechnen?

• Die Besitzer von Einfamilienhäusern müssen in diesem Fall mit steigenden Beträgen rechnen. Wenn sich eine Reform gemäß dem Ländermodell durchsetzen würde, würden zahlreiche Grundstücke spürbar höher bewertet werden.
• Bei Mehrfamilienhäusern wäre eine Bodensteuer vorteilhaft, denn der Besteuerung unterliegen würde nur das Grundstück, auf dem sich das gesamte Gebäude befindet. Der Steuerbetrag würde durch sämtliche Bewohner bzw. Eigentümer aufgeteilt werden.
• Bewohner von Immobilien in Großstädten müssen mit einer Steigerung der Grundsteuer rechnen. Insbesondere in teuren Regionen wie Hamburg, Stuttgart oder München entsprechen die tatsächlichen Immobilienpreise nicht mehr dem aktuellen Einheitswert. Durch eine Anpassung wäre wohl mit einem stark ansteigenden Einheitswert zu rechnen. Sollten die Kommunen bereit sein, von den zusätzlichen Einnahmen abzusehen, könnten sie bei diesem Szenario mit einem niedrigeren Hebesatz reagieren.

Fazit

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuerarten in Deutschland. Ihre Höhe ist von vielen Faktoren, unter anderem von dem Wert der betreffenden Immobilie, abhängig. Wenn du dich für den Kauf von einem Haus oder einer Wohnung interessierst, ist es wichtig, diesen Posten im Zuge deiner laufenden Kosten nicht zu vernachlässigen.

Dennoch bist du den Festsetzungen durch das Finanzamt nicht immer „schutzlos ausgeliefert“. Unter anderem hast du die Möglichkeit, gegen einen zugestellten Bescheid Widerspruch einzulegen. Ob diesem jedoch schlussendlich stattgegeben wird, ist wiederrum von mehreren Faktoren abhängig.

Aufgrund der aktuellen Reform der Grundsteuer könnten in Zukunft viele Eigentümer profitieren. Denn der Einheitswert einer Immobilie, der im Zuge der entsprechenden Berechnungen noch aktuell ist, soll in Zukunft abgeschafft werden. Somit wäre es möglich, den tatsächlichen Wert eines Objektes noch genauer (und fairer) zu berechnen. Gegebenenfalls stellt besagte Reform für viele Käufer in spe schlussendlich auch einen besonderen Anreiz dar, sich für den Erwerb einer Immobilie zu entscheiden.