Gebäudeabschreibung

Die Gebäudeabschreibung spiegelt die wirtschaftliche Abnutzung (AfA) wider. Maschinen und Anlagen in einem Unternehmen verschleißen im Laufe der Zeit. Um diesem Fakt Rechnung zu tragen, werden Abschreibungen vorgenommen und in der Buchführung erfasst. Auch Gebäude verschleißen mit der Zeit, im Unternehmen gelten Gebäude als Wirtschaftsgüter für welche Abschreibungen auf Gebäude erlaubt sind. Es wird zwischen selbst genutzten und vermieteten Gebäuden unterschieden, bei der Gebäudeabschreibung (AfA) müssen daher Abgrenzungen vorgenommen werden.

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Definition: Was ist die Gebäudeabschreibung (AfA)?

Abschreibungen auf Gebäude (AfA) stellen eine Verteilung des Aufwandes und Wertverlustes eines Anlagegegenstandes über die Jahre der Nutzung eines Gebäudes dar. Damit dienen sie zur Ermittlung des Periodenergebnisses. Auch dann, wenn der Wert von Gebäuden steigt, beispielsweise durch steigende Gebäudepreise, werden Gebäudeabschreibungen vorgenommen. In der Steuerbilanz ist neben den Absetzungen für Abschreibungen (AfA) eine Herabsetzung auf einen niedrigeren Teilwert möglich. In der Kostenrechnung stellt die Abschreibung auf Gebäude  einen Teil der Gebäudekosten dar. Sie wird unabhängig von den Bilanzabschreibungen nach kalkulatorischen Kriterien festgelegt und nur für betrieblich genutzte Gebäude und Gebäudeteile vorgenommen. Gebäudeabschreibungen können neben anderen Gebäudekosten in der Hilfskostenstelle Gebäude erfasst werden. Die Kostensumme der Hilfskostenstelle Gebäude kann abhängig vom beanspruchten Raum auf die nutznießenden Kostenstellen in der innerbetrieblichen Leistungsverrechnung verteilt werden. Bei der Bemessung der Gebäudeabschreibungen (AfA) müssen die Bauweise und die Art der Nutzung des Gebäudes berücksichtigt werden.

Gebäudeabschreibung und das Steuerrecht

Bei vermieteten Immobilien können Anschaffungs- und Herstellungskosten durch Gebäudeabschreibungen steuerlich berücksichtigt und gefördert werden. Über mehrere Jahre können Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden steuerlich abgesetzt werden. Die Gebäudeabschreibung (AFA) ist der abziehbare Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Von der Abschreibung ausgeschlossen sind Aufwendungen, die auf den Grund und Boden entfallen. Denn das Grundstück, auf dem ein gewerblich genutztes Gebäude steht, kann nicht abgeschrieben werden. Zum Zweck der Abschreibung müssen die Anschaffungskosten auf Gebäude sowie auf Grund und Boden aufgeteilt werden. Privatpersonen, die Gebäude vermieten oder verpachten, können die Abschreibungen auf Gebäude zusammen mit Schuldzinsen, Renovierungskosten und Nebenkosten als Werbungskosten geltend machen. Gebäudeabschreibungen können nur für vermietete und betrieblich genutzte Häuser und Wohnungen geltend gemacht werden. Wird ein Teil einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die verschiedenen genutzten Flächen aufgeteilt werden.

Die gesetzlichen Regelungen zur Abschreibung auf Gebäude findet man im Einkommensteuergesetz (EStG) und im Handelsgesetzbuch (HGB).

Wie berechnet man die Gebäudeabschreibung?

Bei der Gebäudeabschreibung (AfA) werden die lineare (nach § 7, Abs. 4 EStG) und die Degressive Abschreibung auf Gebäude (nach § 7, Abs. 5 EStG) unterschieden. Bei Gebäuden, die aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen bestehen, muss jeder Gebäudeteil einzeln abgeschrieben werden, dafür können unterschiedliche Abschreibungssätze angesetzt werden. Wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird, liegen mehrere selbstständige Gebäudeteile vor, beispielsweise dann, wenn ein Gebäude eigenbetrieblich und zum Teil fremdbetrieblich genutzt wird oder wenn ein Gebäude teilweise für eigene und teilweise für fremde Wohnzwecke genutzt wird. Bei der linearen und der degressiven Abschreibung wird zwischen Wirtschaftsgebäuden und anderen Gebäuden unterschieden. Andere Gebäude erfüllen nicht die Voraussetzung von Wirtschaftsgebäuden. Zu den Wirtschaftsgebäuden zählen

  • Zum Betriebsvermögen gehörende Gebäude
  • Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden
  • Gebäude, für die nach März 1985 ein Bauantrag gestellt wurde.

Bei der linearen Abschreibung (nach § 7, Abs. 4 EStG) werden Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer eines Gebäudes verteilt. Die lineare Gebäudeabschreibung (nach § 7, Abs. 4 EStG) kann bei allen Arten von Gebäuden im In- und Ausland angewendet werden. Die degressive Abschreibung (nach § 7, Abs. 5 EStG) kann für Gebäude, die nach 2006 gebaut oder gekauft wurden, nicht mehr angewendet werden. Bei Gebäuden aus früheren Jahren können allerdings degressive Abschreibungen weiterhin vorgenommen werden. Der Abschreibungssatz wird nach einer bestimmten Anzahl von Jahren gesenkt. Ein Wechsel zwischen linearer und degressiver Abschreibung oder umgekehrt ist nur möglich, wenn ein zum Betriebsvermögen gehörendes Gebäude in Privateigentum überführt oder vermietet wird oder wenn ein zum Privateigentum gehörendes Gebäude in Betriebsvermögen überführt wird.

Formeln für Abschreibung auf Gebäude

Die Regeln für die Abschreibung auf Gebäude unterscheiden sich nicht von den normalen Vorschriften für Abschreibungen. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gilt gleichermaßen. Die AfA-Tabellen enthalten die gewöhnliche Nutzungsdauer von Anlagegütern.

  1. Lineare Abschreibung (nach § 7, Abs. 4 EStG)
    Anschaffungskosten : Nutzungsdauer = jährlicher (AfA)-Satz
    Lineare Gebäudeabschreibung
  2. Degressive Abschreibung (nach § 7, Abs. 5 EStG)
    Allgemein ist der Wert eines Wirtschaftsgutes, mit den Anschaffungskosten c und der Nutzungsdauer n, nach x Jahren:
    Degressive Abschreibung auf Gebäude
  3. Unterjähriger Erwerb
    Ein Gebäude, das unterjährig erworben wird, kann im Jahr des Erwebrs mit der Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Hierzu verwendet man die Formel:
    Unterjähriger Erwerb eines Gebäudes - Abschreibung

Bildnachweise der Formeln: Wikipedia.

Beispiele für Gebäudeabschreibungen

Anhand eines Beispiels soll die lineare Gebäudeabschreibung (nach § 7, Abs. 4 EStG) dargestellt werden. Hat eine Privatperson ein Gebäude, das nach dem 31.12.1924 gebaut wurde, erworben, kann sie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück steuerlich absetzen. Beträgt der Kaufpreis ohne Grundstück 200.000 Euro und liegt der persönliche Steuersatz bei 35 Prozent, kann die Privatperson pro Jahr Steuern in Höhe von 1.400 Euro sparen, das zu versteuernde Einkommen wird um 4.000 Euro im Jahr gesenkt.

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Ein Beispiel für mehrere Gebäudeteile soll die Abschreibung von Betriebsgebäuden verdeutlichen. Ein dreigeschossiges Gebäude, das nach 2013 gebaut wurde, wird als Rechtsanwaltsbüro, für fremde Wohnzwecke, für eigene Wohnzwecke, für fremde betriebliche Zwecke und als Laden genutzt. In diesem Fall besteht das Gebäude aus vier selbstständigen Gebäudeteilen. Entsprechend unterschiedlich fällt die Gebäudeabschreibung (AfA) der unterschiedlichen Gebäudeteile aus.

Zusammenfassung

Als Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung können Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude gesehen werden. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass anteilige Grundstückskosten nicht zur Bemessungsgrundlage gehören. Fallen jedoch Kosten auf die Einheit von Grundstück und Gebäude, müssen die Kosten aufgeteilt werden. Durch die Nutzung unterschiedlicher Gebäude existieren selbstständige Gebäudeteile, die selbstständig abschreibungsfähig sind. Hierbei können unterschiedliche Abschreibungsmethoden zur Anwendung kommen. Allgemein können alle Gebäude linear abgeschrieben werden, da die degressive Abschreibung nur bei selbst hergestellten Gebäuden bzw. bei Gebäuden, welche im Jahr der Fertigstellung erworben werden, zur Anwendung kommen. Voraussetzung hierfür bildet der Bauantrag. Darüber hinaus kann die degressive Abschreibung ebenfalls auf den Grundbesitz angewendet werden, welcher sich im EU- und EWR-Raum befindet. Hierzu ist die Abschreibung dann vorzunehmen, sobald die Gebäude angeschafft bzw. fertiggestellt werden.