Die Grunderwerbsteuer absetzen: So sparst du 2025!
Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis einige Nebenkosten an – und eine der größten davon ist die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Doch nicht immer ist dieses Geld verloren: In bestimmten Fällen kannst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen und dir einen Teil der Kosten vom Finanzamt zurückholen.
Damit du keine steuerlichen Vorteile verschenkst, erklären wir dir, wann und unter welchen Voraussetzungen du die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen kannst, wie du sie korrekt bei der Steuererklärung einträgst und welche legalen Ansätze es gibt, um die Steuerlast bei der Grunderwerbsteuer zu senken.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Ob du die Grunderwerbsteuer bei deiner Steuererklärung steuerlich geltend machen kannst, hängt davon ab, wie du die Immobilie nutzt. Grundsätzlich gilt:
- Private Nutzung → Absetzung nicht möglich
- Vermietung → Absetzung möglich
- Gewerbliche Nutzung → Absetzung möglich
Das Finanzamt erkennt die Grunderwerbsteuer nur dann steuerlich an, wenn du mit der Immobilie Einnahmen erzielst, beispielsweise durch eine Vermietung oder eine geschäftliche Nutzung. Falls du die Immobilie ausschließlich privat nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen. Das gilt ebenso für den Kaufpreis des Gebäudes, das Grundstück und weitere Anschaffungskosten wie Notar- oder Maklergebühren. Diese Aufwendungen der Grunderwerbsteuer kannst du nicht steuerlich geltend machen, da sie in keinem Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen.
Wer kann die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Ob du die Grunderwerbsteuer in deiner Steuererklärung absetzen kannst, hängt von deiner persönlichen Situation ab. Entscheidend ist, ob du mit der Immobilie Einnahmen erzielst oder sie gewerblich nutzt. Wer die Immobilie ausschließlich privat bewohnt, kann die Steuer dagegen nicht geltend machen.
Die folgende Tabelle zeigt, wer die Grunderwerbsteuer absetzen kann und in welcher Form:
Schauen wir uns jetzt einmal genauer an, wer die Grunderwerbsteuer wie in der Steuererklärung absetzen kann:
Wie können Vermieter die Grunderwerbsteuer absetzen?
Wenn du eine Immobilie kaufst und vermietest, kannst du die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt für alle – egal ob angestellt oder selbstständig. Entscheidend ist nicht dein Beruf, sondern ob du die Immobilie vermietest und damit Einnahmen erzielst.
Doch es gibt einige wichtige Voraussetzungen, die du beachten solltest. Damit das Finanzamt die Grunderwerbsteuer anerkennt, solltest du:
- die Immobilie tatsächlich vermieten: Eine bloße Absicht zur Vermietung reicht nicht aus. Du musst in der Regel nachweisen können, dass die Immobilie tatsächlich vermietet wurde oder zur Vermietung angeboten wird.
- eine langfristige Vermietung planen: Falls du die Immobilie nur kurzfristig hältst und schnell weiterverkaufst, kann das Finanzamt die Absetzbarkeit infrage stellen.
- eine Eigennutzung ausschließen oder den vermieteten Anteil berechnen: Falls du die Immobilie selbst nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht absetzen oder nur anteilig, wenn eine teilweise Vermietung vorliegt.
- alle Belege und Zahlungsnachweise aufbewahren: Das Finanzamt verlangt Nachweise über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Bewahre Rechnungen und Überweisungsbelege sorgfältig auf.
- die Steuer im Jahr der Zahlung absetzen: Die Grunderwerbsteuer kann nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie gezahlt wurde. Eine Verteilung über mehrere Jahre ist nicht möglich.
Falls du die Immobilie teilweise vermietest und teilweise selbst nutzt, kannst du nur den vermieteten Anteil der Grunderwerbsteuer absetzen. Die Berechnung erfolgt anhand der Wohnfläche.
Beispiel: Du kaufst ein Zweifamilienhaus und nutzt die eine Wohnung selbst, während du die andere vermietest. In diesem Fall kannst du 50 Prozent der Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen.
Wie kannst du die Grunderwerbsteuer bei gewerblicher Nutzung absetzen?
Wenn du als Selbstständiger, Freiberufler oder Unternehmer eine Immobilie für dein Unternehmen kaufst oder als Geschäftsraum nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer bei deiner Steuererklärung als Betriebsausgabe steuerlich geltend machen. Das bedeutet, dass sie deine zu versteuernden Gewinne senkt und du dadurch weniger Steuern zahlst.
Das Finanzamt erkennt die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe an, wenn:
- die Immobilie ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird: Nutzung etwa als Büro, Lagerhalle oder Werkstatt.
- der Kauf nachweislich im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit erfolgt: Eine private Mitnutzung kann die Absetzbarkeit einschränken oder anteilig berechnet werden.
- alle Rechnungen und Belege korrekt aufbewahrt werden: Das Finanzamt kann Nachweise verlangen, um die steuerliche Absetzbarkeit zu prüfen.
- die Zahlung bargeldlos erfolgt: Nur durch eine bargeldlose Zahlung ist eine nachvollziehbare Transaktion gegeben, die das Finanzamt anerkennt.
Falls du das Gebäude teilweise privat und teilweise geschäftlich nutzt, kannst du nur den beruflichen Anteil der Grunderwerbsteuer absetzen. Dabei ist es wichtig, bereits im Kaufvertrag klar festzulegen, wie die Immobilie genutzt wird, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen. Die Berechnung erfolgt anteilig nach der genutzten Fläche.
Beispiel: Du bist nebenberuflich selbstständig und kaufst eine Immobilie, in der du ein Büro für dein Business einrichtest. Falls du 30 Prozent der Wohnfläche für dein Unternehmen nutzt, kannst du auch 30 Prozent der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.
Wichtig für Selbstständige: Falls du deine Tätigkeit aus einem häuslichen Arbeitszimmer ausübst, kannst du die Grunderwerbsteuer nicht direkt als Betriebsausgabe absetzen. Das liegt daran, dass dein häusliches Arbeitszimmer steuerlich nicht als eigenständige gewerbliche Immobilie gilt, sondern Teil deines privaten Wohnraums bleibt. Allerdings kannst du in einem solchen Fall die laufenden Kosten deines Arbeitszimmers anteilig als Betriebsausgaben geltend machen. Mehr dazu erfährst du hier: Arbeitszimmer von der Steuer absetzen.
Wie kannst du die Grunderwerbsteuer senken?
1. Bewegliche Gegenstände aus dem Kaufpreis herausrechnen
Die Grunderwerbsteuer bezieht sich nur auf den Kaufpreis für das Grundstück und die fest mit dem Gebäude verbundenen Bestandteile. Bewegliche Einrichtungsgegenstände sind davon ausgenommen. Dazu gehören:
- Einbauküche
- Markisen
- Sauna
- Möbel, die übernommen werden
Falls du solche Gegenstände mitkaufst, solltest du sie im Kaufvertrag gesondert ausweisen. So verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und du kannst beim Hauskauf gezielt Steuern sparen.
Wichtig: Falls die herausgerechneten Gegenstände mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, kann das Finanzamt Nachweise anfordern – beispielsweise Rechnungen oder Fotos.
2. Grundstück und Bauleistung getrennt kaufen
Falls du ein unbebautes Grundstück kaufst und später ein Haus darauf bauen lässt, kannst du unter Umständen nur auf das Grundstück Grunderwerbsteuer zahlen. Damit das Finanzamt die Steuer nicht doch auf das gesamte Bauprojekt erhebt, darf zwischen dem Grundstückskauf und dem Bauvertrag kein enger wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen. Das bedeutet:
- Verträge getrennt abschließen, am besten mit zeitlichem Abstand
- Unabhängige Bauunternehmen beauftragen
- Keine Verpflichtung im Grundstückskaufvertrag, mit einem bestimmten Anbieter zu bauen
Falls das Finanzamt feststellt, dass ein enger Zusammenhang zwischen Grundstücks- und Bauvertrag besteht, kann es die Grunderwerbsteuer auch auf die Bauleistung erheben.
3. Grunderwerbsteuer komplett vermeiden
In bestimmten Fällen musst du gar keine Grunderwerbsteuer zahlen, da der Gesetzgeber Familienangehörige ersten Grades steuerlich begünstigt. Keine Grunderwerbsteuer fällt in folgenden Fällen an:
- Käufe zwischen engen Verwandten: Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln sind steuerfrei.
- Übertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs: Falls du nach einer Scheidung eine Immobilie von deinem Ex-Partner übernimmst, bleibt dieser Erwerb steuerfrei.
- Erwerb von Schwiegereltern: Falls du eine Immobilie von deinen Schwiegereltern kaufst, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.
Wichtig: Geschwister, Onkel, Tanten oder andere Verwandte sind nicht von der Steuer befreit. Wenn du beispielsweise eine Immobilie von deinem Bruder kaufst, wird die volle Grunderwerbsteuer fällig.
4. In ein Bundesland mit niedrigerem Steuersatz ziehen
Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch. Während sie in einigen Ländern bei 3,5 Prozent liegt, beträgt sie in anderen 6,5 Prozent. Falls du flexibel bist, kann es sich lohnen, eine Immobilie in einem Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer zu kaufen.
Beispiel: Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 Euro. Je nach Bundesland kann die Höhe der Grunderwerbsteuer stark variieren:
- Bayern: 3,5 Prozent von 400.000 Euro = 14.000 Euro
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent von 400.000 Euro = 26.000 Euro
Das bedeutet: In Nordrhein-Westfalen zahlst du für dieselbe Immobilie 12.000 Euro mehr an Grunderwerbsteuer als in Bayern. Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, lohnt es sich, die unterschiedlichen Steuersätze der Bundesländer zu vergleichen – so kannst du bei der Grunderwerbsteuer erheblich sparen.
Wo trägt man die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung ein?
Je nachdem, ob du die Immobilie vermietest oder gewerblich nutzt, wird die Grunderwerbsteuer an unterschiedlichen Stellen in der Steuererklärung eingetragen.
- Bei Vermietung: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Werbungskosten und wird in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) erfasst. Trage die Gesamtsumme in Zeile 46 der Anlage V ein – eine Einzelauflistung ist nicht erforderlich. Falls du die Immobilie teilweise privat und teilweise vermietest, musst du den absetzbaren Anteil entsprechend berechnen.
- Bei gewerblicher Nutzung: Wenn du die Immobilie für dein Unternehmen nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Je nach Buchhaltungsmethode unterscheidet sich die Erfassung: In der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) wird die Grunderwerbsteuer als sonstige unbeschränkt abziehbare Betriebsausgabe verbucht. Falls du zur doppelten Buchführung (Bilanz + GuV) verpflichtet bist, zählt sie zu den Anschaffungskosten der Immobilie und wird über die Abschreibung (AfA) über mehrere Jahre verteilt.
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Zusammenfassung: So setzt du die Grunderwerbsteuer richtig ab
Die Grunderwerbsteuer kann eine erhebliche finanzielle Belastung sein, doch in vielen Fällen lässt sie sich steuerlich absetzen und senkt damit die Steuerlast. Entscheidend ist, wie die Immobilie genutzt wird.
Wer sie vermietet, kann die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten bei der Steuererklärung geltend machen. Bei gewerblicher Nutzung zählt sie als Betriebsausgabe. Wird die Immobilie sowohl privat als auch beruflich genutzt, ist eine anteilige Berechnung erforderlich, um den absetzbaren Anteil zu bestimmen. Bei ausschließlich privater Nutzung bleibt die Grunderwerbsteuer eine nicht absetzbare Belastung.
Wer seine Immobilie nicht selbst bewohnt, kann die Grunderwerbsteuer häufig steuerlich geltend machen. Wichtig ist dabei, die richtige Eintragung in der Steuererklärung vorzunehmen und alle notwendigen Belege aufzubewahren, um die Absetzbarkeit gegenüber dem Finanzamt nachweisen zu können. So sparst du bares Geld!
