Grunderwerbsteuer – Mit unseren Tipps kannst du Steuern sparen!

Wenn du ein Haus kaufen möchtest, hast du in der Regel nur den Kaufpreis im Kopf. Aber du solltest wissen, dass weitaus mehr Kosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer auf dich zukommen. Was du hinsichtlich dieser Steuer und anderen Nebenkosten beachten musst, erklären wir dir in diesem Artikel.

Das erwartet dich heute:

Definition: Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer. Diese Steuer wird dann fällig, wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbst. Sie gilt auch als Ländersteuer, welche an die Kommunen weitergereicht wird. Die Grundlage hierfür bietet das Grunderwerbsteuergesetz.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Generell gilt in Deutschland: Sobald du etwas erworben hast, ist eine Steuer fällig. Bei Konsumgütern, wie zum Beispiel Lebensmitteln ist direkt eine Mehrwertsteuer zu zahlen. Bei dem Erwerb von einem Grundstück oder einer Immobilie ist direkt nach dem Kauf die Grunderwerbsteuer fällig. Was das Gesetz zu dieser Steuer besagt, findest du in § 1 und § 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (Kurz: GrEStG).

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich zahlt jeder, der einen Grundbesitz erwirbt, Grunderwerbsteuer. Auch wenn gegenüber dem Finanzamt Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner gelten, ist in den meisten Kaufverträgen festgelegt, dass sich der Käufer zur Zahlung der Steuer verpflichtet.

Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz?

Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. Darum haben wir hier eine Tabelle für dich (Stand 07/2019), in der du siehst, in welchem Bundesland, welcher Satz gilt:

grunderwerbssteuer in deutschland

Grunderwerbssteuer in Deutschland

Wie funktioniert die Berechnung?

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung gilt der notariell beglaubigte Kaufpreis. Nehmen wir als Beispiel das Land Niedersachsen. Du kaufst hier ein Haus im Wert von 250.000 Euro. Der Grunderwerbsteuersatz liegt hier bei 5 Prozent. Dann musst du folgende Berechnung vornehmen:

250.000 Euro (Kaufpreis)

– 5 Prozent

= 237.500 Euro

 

250.000 Euro

– 237.500 Euro

= 12.500 Euro

Somit beträgt der Grunderwerbsteuersatz einen Wert von 12.500 Euro.

Grunderwerbsteuer Rechner

Hier hast du, mit dem Grunderwerbsteuer Rechner, die Möglichkeit, den für dich zutreffenden Steuersatz zu berechnen.

Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Kurz gesagt entspricht die Bemessungsgrundlage dem Kaufpreis, also dem Wert der Gegenleistung für die Übertragung des Grundstückes. Hierbei ist es möglich, dass bestimmte, nachweisbare Kosten, wie zum Beispiel Einbaumöbel, herausgerechnet werden. Die gesetzliche Regelung ist auch in § 8 und 9 des GrEStG zu finden.

Wie läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab?

Bis es zur Zahlung der Grunderwerbsteuer kommt, sind folgende Vorgänge erforderlich:

  • Notar informiert das Finanzamt
  • Käufer zahlt
  • Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar beim Grundbuchamt vorgelegt.

Was genau diese einzelnen Vorgänge beinhalten, haben wir dir nachstehend erläutert.

Notar informiert das Finanzamt

Ist der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben, informiert dieser das zuständige Finanzamt über den Kauf. Dann stellt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus und sendet diesen mit der Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Käufer zahlt

Nun hat der Käufer ab der Ausstellung des Steuerbescheides genau einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Dies ist auch in § 15 im GrEStG geregelt.

Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung gilt als Bestätigung, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat und der Kauf einer Immobilie somit rechtsgültig ist. Das heißt, es bestehen aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken. Dann wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weitergeleitet, damit dieser den nächsten Schritt durchführen kann.

Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Notar beim Grundbuchamt vorgelegt

Der Notar veranlasst nun den Eintrag, des rechtmäßigen Eigentümers der Immobilie, ins Grundbuch.

Wie oft musst du Grunderwerbsteuer zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich nur einmal fällig. Und zwar, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft wird.

Was passiert, wenn du die Grunderwerbsteuer nicht zahlst?

Wird die Steuer nicht gezahlt, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Wie vorstehend schon erklärt, hat das zu Folge, dass das Du nicht als Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen wirst und somit auch nicht als Eigentümer des Grundstücks zählst. Anschließend wird das Finanzamt die Zahlung von dem Verkäufer einfordern. Denn vom Vertraglichen einmal abgesehen, kann das Finanzamt Käufer und Verkäufer in die Pflicht nehmen, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Hinweis

Zahlt der Käufer die Steuer nicht, hat der Verkäufer die Möglichkeit, diese mit einer angemessenen Frist einzufordern. Handelt der Käufer dann immer noch nicht, kann der Verkäufer den Vertrag rückabwickeln lassen. Allerdings zu seinen eigenen Lasten. Mit dieser Rückabwicklung erlischt automatisch die Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Des Weiteren kann der Verkäufer die entstandenen Kosten auf rechtlichem Weg zurückfordern. Und zwar über eine Klage auf Schadenersatz, wegen Vertragspflichtverletzung des Käufers.

Wodurch kann es zu einer doppelten Grunderwerbsteuer kommen?

Kaufst du ein Grundstück und baust auf diesem ein Haus, kann es zu einer doppelten Grunderwerbsteuer kommen. Denn, wenn ein Zusammenhang zwischen Grundstückskaufs und Bauvertrag, haben die Finanzämter die Möglichkeit, dieses als einheitliches Vertragswerk anzusehen. Das niedersächsische Finanzgericht sieht diese Doppelbesteuerung allerdings als unrechtmäßig an. Daher sollten Steuerzahler in einschlägigen Fällen ihren Grunderwerbsteuerbescheid auf Einspruch hin prüfen.

Einspruch einlegen

Generell muss, um einen Einspruch erfolgreich einzulegen, geklärt werden, was unter „einheitliches Vertragswerk“ zu verstehen ist. Denn die Finanzbehörden sehen folgendes schon als einheitlich an:

  • Einheitliches Angebot für Grundstück und Baumaßnahmen von einem Anbieter.
  • Verträge sind zwar getrennt, wurden aber von zwei Dienstleistern am gleichen Ort und im gleichen Zeitraum abgeschlossen.
  • Grundstücksverkäufer stellt den Bauantrag oder erhält die Baugenehmigung.
  • Grundstücksverkäufer beauftragt Architekten oder Bauhandwerker.

Damit der Einspruch erfolgreich endet, solltest du daher auf folgende Punkte besonders achten:

  • Klare Trennung von Grundstückskauf und Bebauung.
  • Für die Verträge sollten Vertragspartner gewählt werden, die nicht miteinander in einer Geschäftsbeziehung stehen.
  • Zeitraum zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag sollte einige Wochen auseinander liegen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Begriffe sind sehr ähnlich. Daher kann es durch aus zu Verwechselungen kommen, was aber ein großer Nachteil für dich sein könnte. Denn die Grundsteuer ist einmal im Jahr zu zahlen, während die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal, beim Erwerb einer Immobilie, vorkommt.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Wer glaubt, das bei dem Erwerb einer Immobilie nur der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer anfallen, liegt leider daneben. Auch wenn ein Hauskauf eine gute Altersvorsorge sein mag, sind die Anfangskosten oftmals erschreckend. Denn du musst in jedem Fall mit folgendem rechnen:

  • Maklergebühren,
  • Notarkosten und
  • Grundbuchgebühren.

Insgesamt machen diese drei Punkte 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und fallen zusätzlich an. Hier findest Du eine Beispielrechnung, wenn du ein Haus im Wert von 250.000 Euro in Niedersachsen erwirbst und die Nebenkosten mit 10 Prozent berechnet werden:

250.000 Kaufpreis

+ 12.500 Grunderwerbsteuer

+ 25.000 Nebenkosten

= 287.500 Gesamt

 

Wie kannst du Grunderwerbsteuer sparen?

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz gibt es einige Möglichkeiten, wie du Grunderwerbsteuer sparen kannst:

  • Berücksichtigung von frei beweglichen Extras
  • Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung
  • getrennte Verträge beim Hausbau
  • bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe abrechnen
  • Bei Vermietung Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten abschreiben.

Nachstehen erklären wir dir die Vorteile der einzelnen Punkte.

Berücksichtigung von frei beweglichen Extras

Die Grunderwerbsteuer sparen kannst du zum Beispiel, wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst. Und zwar, wenn in dem Kaufvertrag bewegliche und unbewegliche Bestandteile getrennt sind.

Bewegliche BestandteileUnbewegliche Bestandteile
EinbaukücheFest verbauter Wandschrank
Kamin
Sauna

Sind die beweglichen Bestandteile in dem Kaufvertrag aufgelistet, zieht das Finanzamt den Wert von dem Kaufpreis ab. Hier haben wir ein Rechenbeispiel für dich, was die Anrechnung der beweglichen Bestandteile ausmacht:

250.000 Euro Kaufpreis

= 12.500 Euro Grunderwerbsteuer

250.000 Euro Kaufpreis

– 6.000 Euro Einbauküche

– 2.000 Euro Kamin

– 9.000 Sauna

= 233.000 zu besteuerndem Wert

= 11.650 Euro Grunderwerbsteuer

So ist die Steuer um einen Betrag von 850 Euro gesunken. Wichtig ist, dass die Belege für das Zubehör vorhanden sind. Wird das Finanzamt misstrauisch, kannst du dementsprechende Nachweise erbringen.

Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung

Dieser Punkt ist interessant bei dem Kauf einer Eigentumswohnung. Denn, wenn du eine Wohnung kaufst, erwirbst du automatisch einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage wird von der Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes gebildet. Und zwar, um zum Beispiel mögliche Renovierungsarbeiten durchzuführen. Wichtig ist, dass dieser Anteil im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist. Dann kannst du bei der Grunderwerbsteuer sparen.

Getrennte Verträge beim Hausbau

Hierbei geht es um einen Neubau. Grundsätzlich musst du dazu erst mal das Grundstück kaufen. Der nächste Schritt hierbei ist die Beauftragung einer Baufirma. Um die Grunderwerbsteuer sparen zu können, musst du nun darauf achten, dass du für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei unterschiedliche Verträge abschließt. Außerdem ist es wichtig, dass die Verträge nicht am selben Tag abgeschlossen werden. Je weiter der Zeitrahmen auseinander liegt, umso besser.

Hast du einen einheitlichen Bauvertrag, zum Beispiel bei einem schlüsselfertigen Kauf, ist die vorgenannte Lösung zwar nicht möglich, aber du kannst dennoch Steuern sparen. Und zwar, indem du dich vertraglich zu Eigenleistungen verpflichtest. Diese können zum Beispiel sein:

  • Selbst streichen,
  • Böden selbst verlegen oder
  • selbst tapezieren.

So sparst du zum einen die Handwerkerkosten und reduzierst die Steuern.

Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebskostenausgabe abrechnen

Erwirbst du eine Immobilie, in der du wohnst und arbeitest, ist es wichtig, dass du die beiden Bereiche im Kaufvertrag trennst. Du hast zwar nicht die Möglichkeit, direkt Grunderwerbsteuer zu sparen, kannst aber den gewerblichen Bereich später als Betriebsausgabe steuerlich geltend machen.

Bei Vermietung Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten abschreiben

Kaufst du eine Immobilie, die du anschließend vermieten möchtest, kannst du auch nicht sofort die Grunderwerbsteuer sparen. Aber du kannst die Steuer über die Nutzungsdauer der Immobilie als Teil der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Wichtig hierbei ist, dass die nur für das Gebäude selber gilt und nicht für das Grundstück.

Tipp!

Wenn der Vermögenswert dauerhaft die Anschaffungskosten unterschreitet, kannst du die Grunderwerbsteuer als außerplanmäßige Abschreibung ansetzen.

 

Hinweis

Die Grunderwerbsteuer kann nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden.

Wann kannst du die Grunderwerbsteuer umgehen?

Generell fällt die Grunderwerbsteuer an, sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Dennoch gibt es Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen. Und zwar durch:

  • Erbschaft und Schenkung
  • Verkauf an Verwandte 1. Grades
  • Kaufpreis unter 2.500 Euro

Erwerb von einem Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung

Hierbei fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings musst du mit einer Besteuerung über die Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer rechnen.

Verkauf an Verwandte 1. Grades

Findet ein Verkauf zwischen:

  • Eltern und ihren Kindern,
  • Großeltern und ihren Enkeln oder
  • Ehepartnern statt, ist keine Steuer zu zahlen.

Aber dies gilt nicht bei einem Kauf unter Geschwistern. Hier wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Kaufpreis unter 2.500 Euro

Wenn der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt, ist von Gesetzgeber keiner Besteuerung vorgesehen. Aber Achtung: Diese Freigrenze darf nicht mit dem Freibetrag verwechselt werden. Bei einem Freibetrag würden die 2.500 Euro, wenn der Kaufpreis höher liegt, abgezogen werden. Dies ist bei der Freigrenze nicht der Fall. Sobald der Kaufpreis über den 2.500 Euro liegt, ist die Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis zu entrichten. Hierbei reicht auch schon ein Betrag von 2.500,01 Euro.

Wodurch kommt es zu einer Erstattung der Grunderwerbsteuer?

Generell gibt es zwei Möglichkeiten, damit es zu einer Rückerstattung kommt:

  1. Es erfolgt innerhalb von 2 Jahren eine Aufhebung des Kaufs.
  2. Steht aber im Vertrag ein Rücktrittsrecht unter bestimmte Bedingungen, kann von der Erstattung der Grunderwerbsteuer auch nach 2 Jahren noch Gebrauch gemacht werden.

Wichtig ist, und das wissen viele nicht, um die Frist zur Rückerstattung einhalten zu können, muss eine Rückeintragung im Grundbuch beantragt worden sein. Dies ist gesetzlich vorgegeben.

Was solltest du über die Grunderwerbsteuerreform wissen?

Es liegt ein Referentenentwurf vor, nach dem es zu einer Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals kommen soll. Unter Share Deals ist die mittelbare oder unmittelbare Übertragung von Anteilen an einer Grundstücksgesellschaft zu verstehen. Die Übertragung der Anteile wird derzeit mit der Übertragung eines Grundstückes gleichgestellt. Hierdurch wir auch bei der Übertragung von Anteilen die Grunderwerbsteuer fällig.

Angedachte Regelung

Die alten Regelungen zu den Share Deals findest du im Grunderwerbsteuergesetz in § 1 Absatz 2a, 3 und 3a. Diese angedachte neue Regelung soll für Erwerbsvorgänge ab dem 31.12.2o19 verwirklicht werden. Um welche wesentlichen Gesetzesänderungen es sich bezüglich des Share Deals handelt, findest du hier:

  • § 1 Absatz 2a GrEStG besagt: Senkung der Beteiligungsgrenze auf 90 Prozent für neue Gesellschafter bei Grundstücksgesellschaften oder Personengesellschaften und Verlängerung des Zeitraums von 5 auf 10 Jahre.
  • In § 1 Absatz 2b GrEStG-E seht: Einführung einer Grunderwerbsteuerpflicht für Gesellschaftswechsel bei grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften.
  • § 1 Absatz 3 und 3a GrEStG erklärt: Herabsetzung der Beteiligungsgrenze bei Anteilsvereinigungen von bisher 95 Prozent auf 90 Prozent.
  • §§ 5 und 6 GrEStG handeln von: Verlängerung der Behaltensfristen von 5 auf 10 beziehungsweise 15 Jahre.
  • Ansatz des erbschaftsteuerlichen Grundstückswerts bei Veräußerung im umwandlungssteurrechtlichen Rückwirkungszeitraumens.
  • In § 152 Absatz 10 AO steht: Abschaffung der Obergrenze des Verspätungszuschlags von derzeit 25.000 Euro für Grunderwerbsteuerzwecke.

Fazit

Nun weißt du über das Thema Grunderwerbsteuer Bescheid. Damit du aber über all die Informationen hier einen Überblick hast, stellen wir die wichtigsten Punkte im Einzelnen noch einmal vor:

  • Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis.
  • Die Steuer tritt ein, wenn du ein Grundstück, Haus oder eine Eigentumswohnung kaufst.
  • Die Formalitäten werden vom Notar geregelt.
  • Die Zahlung der Steuer muss spätestens vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheides erfolgen.
  • Kaufst du ein Grundstück, ist zu beachten, dass kein verbundenes Geschäft vorliegt.
  • Bevor du bewegliche Extras aus dem Kaufpreis herausrechnest, sprich immer erst mit der Bank. Denn so kannst du eventuell finanzielle Nachteile vermeiden.
Nadine Höpf

Content Marketerin und gleichzeitig als Country Managerin für Frankreich zuständig. Nadine kann nicht nur in deutsch gehaltvolle Inhalte erstellen, sondern mühelos auch in französisch. Eine deutsche Kostprobe von ihrem Können bekommst du auf diesem Blog.

Weitere Artikel